新华社预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排确定监管机制

新华社北京2月22日电 题：明责任 控风险 保障购房者利益——聚焦商品房预售资金监管新规“五个亮点”

新华社记者 王友玲

日前，商品房预售款监管新规出台。新规有哪些亮点？介绍的背景是什么？对房地产市场的发展会产生什么影响？针对这些问题，新华社记者采访了业内权威专家学者，对新规进行了深入分析解读。

中国房地产业协会会长冯军表示，商品房预售款监管新规在全国率先统一部署确定监管机制，可以保障合法权益。保障购房者利益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展。市场探索新的发展模式创造条件。

商品房预售款是指购房者按照商品房预售合同约定向开发商支付的购房款，一般包括定金、首付、后续付款、银行按揭付款等。此前，属于房地产企业预收款项性质的负债。

记者梳理发现，自1994年出台《城市房地产管理法》并在立法上建立商品房预售制度以来，我国先后出台了《商品房预售管理办法》等文件。提出国家层面商品房预售资金监管的原则和要求。但涉及监管金额、监管方式、资金拨付等具体监管规定由地方政府自行确定，各地监管标准和退出规则差异较大。

但在实践中，部分城市商品房预售款监管不到位，部分房地产开发企业违规挪用预售款，拖延交房、楼花未完工等现象。规范层级预售资金监管。

新规定将适时实施。专家表示，与以往相比，新规在完善和规范商品房预售款监管措施方面有五个“亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管限额、明确监管各方监督责任，建立信息共享机制，确定首末支付节点。

新规定明确，市、县住房城乡建设部门应当会同有关部门，综合考虑以下因素，确定可以通过招标方式承担商品房预售资金监管的商业银行。商业银行的信用状况、监管能力和服务水平。

同时，市、县住房城乡建设部门、房地产开发企业和商业银行要签订预售资金三方监管协议，明确预售资金的存放和使用、金额等。监督，承担违约责任。

国务院发展研究中心市场研究所副所长邓玉松表示，目前很多居民仍需要购买商品房来解决居住问题或改善居住条件，但他们担心之后付款后，房地产公司将无法如期交付建筑物，因此他们不敢买房。确保商品房预售资金安全，确保专项资金专款专用于项目建设，确保房地产项目竣工交付。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘宏宇指出，在一些地方，对预售款的监管也存在政府部门和银行过度加大监管力度的情况。监管限制和放慢贷款分配进度，以防范风险。“这些做法起点不错国内各种房地产投资项目分析 irr正常值是多少，但大多缺乏科学依据，从而降低了合理使用预售资金的效率，增加了企业风险。”

在实际的地方监理操作中国内各种房地产投资项目分析 irr正常值是多少，确保监理账户中项目竣工交付所需的资金数额，即如何确定监理金额是非常重要的。中国房地产估价师和房地产经纪人协会会长柴强表示，此次完善和规范商品房预售资金监管，原则性和灵活性把握得好，松紧适度。

例如，监管金额是根据商品房项目的建设成本、建设合同金额、项目交付使用条件等因素确定的，而不是简单地根据房屋销售比例来确定。 ; 房地产开发企业可以提取和使用资金。

“新规还从有效控制预售制度带来的潜在风险的角度，规范其融资职能的管理，防止房地产开发企业无序扩张。” 刘宏宇说，“保证专项资金”可以防止监管限额内的资金被使用。房企违规挪用或转让，也可防止预售款被任意冻结或擅自扣减。

新规对资金分配节点也有明确安排，规定监管限额内的资金应根据项目建设进度进行分配，首个分配节点不得早于地下结构完成，最终分配节点是房屋所有权的第一次登记。

邓玉松表示，建立统一的监管规则，有利于更好地保护各方利益，稳定各方预期。新规明确了各方监管责任。商业银行必须按照合同约定履行账户管理职责，有责任发现和举报非法挪用预售资金的行为。房地产开发企业按照支付节点申请在监管限额内使用资金的，商业银行应当经住建部门审核同意后及时支付。商业银行擅自在监管限额内调拨资金的，应当承担赔偿责任。

“商品房预售款监管新规是保障房屋交付、维护购房者合法权益的必要制度安排，既不是刺激房地产投资和消费，也不是控制或遏制房地产市场发展，但有利于促进房地产市场健康稳定发展，使治理方式更加现代化，更加符合市场化规律。” 冯君强调。